万万女王调教

　　在“认房不认贷”落地即将满月、“金九”迎来收官之际，新政利好刺激的积压需求开始降温。北京商报记者近期调查发现，数据层面，“认房不认贷”新政后的近四周时间，北京新房共成交5117套，其中单周最高成交2473套，新政后周均成交与新政前四周对比，同比上涨39.2%。但随着前期积压需求的集中释放，部分项目从一周卖出上百套，到项目到访量腰斩50%，一度爆火的不打烊的售楼处也几乎绝迹，新政带来的热度正在退去。

　　前半程一周百套

　　后半程到访腰斩50%

　　“认房不认贷”让北京楼市的“金九”开了个好头。在即将过去的9月，北京商报记者采访了北京多个新房项目的负责人和置业顾问，他们均表示，“认房不认贷”给北京楼市带来了一些刺激，尤其是对新房市场，9月的前两周，项目到访量和成交量均呈现成倍增长。“一周卖上百套，这在新政之前是想都不敢想的。”

　　但随着前期积压需求的集中释放，市场也开始出现新的变化。“上半月项目推进‘风风火火’，一片热闹的氛围；下半月不能用冷清来形容，但确实出现到访量减弱的情况。总结9月的表现，到访端出现了明显的虎头蛇尾迹象。”有着八年从业经验的某头部房企北京项目负责人李庸这样描述近期北京楼市的变化。

　　“到访量比高点腰斩，少了50%左右。”某央企项目营销负责人赵毅给出了更准确的前后“差距”。赵毅称，以刚刚过去的周末作为比较，较前期高点少了50%，虽然市场短期热度消退在预料之中，但一时还是难以接受。“我们原本预计热度至少会持续到国庆假期后，但没想到会走得这么早。”

　　针对到访量热度的消退，上述房企项目负责人给出了颇为一致的答案。“一方面，新政落地后，尤其是落地的首周带来极高的成交潮，主要因为前期积压的观望购房需求开始释放；另一方面，本轮市场热度主要由改善客群支撑，但改善客群需求的释放同样有受限条件，那就是二手房置换的流通。许多意向购房群体都被卡在‘卖一买一’的路上，所以市场热度没能维持住。”

　　不打烊的售楼处消失了

　　一个细节也可以反映当前北京楼市的变化：“不打烊”的售楼处基本消失了。北京商报记者在走访中了解到，“认房不认贷”新政出台后，短期大量购房者涌入售楼处，多个新房项目也趁机开启24小时“不打烊”模式，但随着短时热度的消退，“不打烊”的售楼处也基本宣告暂时告一段落。“不是不愿意继续，而是没有那么多购房者赶‘夜场’了，月初因为天天加班烦恼，现在反而有些不适应了。”李庸如是说道。

　　虽然到访量有回落趋势，但绝大多数楼盘的成交量明显高于新政之前。“新政出台后，带来一个明显的变化，到访客户更加精准，凑热闹的反而没那么多，目前项目成交转化率仍然居于高位，证明市场信心还是有较大程度的提振。”

　　数据端也证实了李庸的观点。诸葛找房数据显示，“认房不认贷”新政后的近四周时间，北京新房共成交5117套，其中单周最高成交2473套，新政后周均成交与新政前四周对比，同比上涨39.2%。

　　“越是假期时间长，

　　来看房的越少”

　　虽然成交数据有不错的表现，但多位受访新房项目负责人和置业顾问均表示，对于接下来的“银十”并不乐观。

　　“9月初的一波高峰，我们的销售表现挺不错，但目前市场表达的态度，可以说是积压需求的消耗，也可以理解为提前透支后续的购买力。”某央企项目置业顾问告诉北京商报记者，现在可以期待“十一”长假的又一波高峰，但根据此前几年经验，“十一”长假售楼处到访量并不会有过大增长。“即便到访量增加，但最终还是要看‘转化率’，近期项目‘转化率’已经开始走低，10月成交仍有待观察。”

　　“越是假期时间长，来看房的人群反而越少。”赵毅直言，虽然“十一”长假给了购房者更多的看房、选房时间，同时各大房企也会同步推出一些优惠活动配合营销，但多数情况下并不理想。去年就因为市场低迷，北京楼市的“金九银十”基本消失了，今年虽然有“认房不认贷”加持，不过很明显，这一势头未能贯穿到10月。

　　易居研究院研究总监严跃进分析指出，近期“认房不认贷”等多项楼市政策刺激市场，但可以看到整体市场的销售价格并没有明显上浮，甚至部分项目还有下调的动作，之前有“蹭涨”的项目，也基本属于“一日游”。这就给购房者以预期，后面可能还会“下调”。因此，很多购房者即便有购房、换房需求，只要不是特别急迫，也更愿意再等等看，而不是选择现在下手。“越来越理性的购房者，是市场的新变化。”

　　随着房地产市场进入深度调整期，传统“金九银十”特有的抢房、秒光、售罄等很难再现，但多个项目仍寄希望于“金九银十”打一场翻身仗。北京商报记者在实地走访中了解到，一些项目楼盘已经在着手准备“十一”长假的优惠活动，“一口价好房 额外专享9.9折”“看直播享1%专属折扣”“购房专享多重好礼”……

　　购房者坐等进一步政策优化

　　当市场需求在短期内快速释放，下一波购买力从何而来，成为李庸等人所焦虑的问题。

　　据李庸介绍，近期不少客户开始表达等待限购放开的情绪，尤其是在同为一线城市的广州率先“启动”后，也让这一情绪被放大。

　　9月20日，广州发布购房新政。从政策变化来看，主要涉及两点：其中限购行政区域有所调整，即非限购区的范围扩大，番禺、黄埔和花都三区纳入非限购区，这就使得此类区域后续购房没有限购的约束，增加了此类区域的购房热度。此外，外地人购房政策进一步放宽，从过去的5年社保变为2年，明显减少了外地人在广州购房的时间等待成本。

　　“其实不只是购房者，我们也在等待进一步政策。”李庸坦言，“认房不认贷”所带来的需求释放后，楼市“动能”交接目前并不清晰，“一卖一买”成交周期较长，短期内无法形成集中爆发力。目前的市场，就像行人过红绿灯，凑够了才走一波，政策一步一步放宽，需求也一点一点释放。“而且即便有政策惠及，一些老大难项目还是无法出清，这才是最真实的市场。”

　　北京商报记者走访也了解到，当前北京不同城区、板块和项目之间的分化日益严重，中心城区比远郊区人气更旺，热点楼盘比一般楼盘成交更多。一些周边配套还不错的项目，受政策影响成交量提升明显，但位置比较偏远且周边配套尚未开发的项目，虽然人气有所回升，但成交量没有明显好转。

　　北京商报记者 王寅浩

【编辑:刘阳禾】